财经智库
成功申请商业贷款的6个建议
By Ellen Chang
恰当的时机和充分的准备是企业成功申请商业贷款的关键。
对于成长型企业来说，贷款提供了扩大经营、购置房地产及保持竞争力的必要资金。因此，企业必须提前做好申请准备，以便在需要的时候及时获得资金。
相较信用卡或其它高利率债务，传统的银行贷款和SBA小型商业署贷款在贷款条件、流动性及利率方面具备更强的灵活性。
美国联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corporation，简称FDIC）在最近一份对美国1200家银行的报告中指出：“小型企业的生存和发展取决于能否获得信贷。”
华美银行资深副总裁兼德州中部商业贷款业务总监Mark Koshnick表示，若企业主能够预先准备好商业贷款所需的资料可以帮助加快申请进程。企业主可以运用贷款进行收购或垂直整合，从而把握商机、抓紧新兴市场和削弱竞争。但是，一些企业主对债务非常反感，这让他们失去了成长的机会。
他补充道，银行专员可以为企业主提供改善现金流、降低成本的方法，例如，企业可以通过购买建筑来获得优惠税率。
以下是企业主申请SBA小型商业署贷款或银行贷款前可参考的6项建议。
1. 提前准备
企业主应当在申请贷款前的3个月到1年就开始准备，时间就贷款用途而定。
Koshnick说，若计划购买全新或二手设备以扩大现有业务的企业主应该提前3至6个月开始准备；计划购买建筑物或其它不动产的企业主则应提前12个月开始准备。
提前规划让企业主有机会清理资产负债表、支付过期的应付账款和其它贷款。清偿现有的银行及其它贷款机构的债务通常需要12至24个月。
“银行更喜欢看到显示企业资产净值的财务报表，因为这表明企业所获利润尚未被分配出去。”他补充道。
2. 了解贷款类型
Koshnick分享道，一些企业主对偿还贷款存在误解，所以对举债持谨慎态度。了解贷款条款和利率的细节有助于缓解企业主的恐惧。
当企业盈利时，企业主就应该开始计划申请贷款……不要等到收入下降或业务下滑时才申请贷款。
他表示，期限较长的贷款，如还款期为20至30年的房地产贷款，或对当前贷款进行再融资，都能为商业周期提供些许缓冲。.
通常，信贷额度（line of credit）的还款期是1至3年，设备融资的还款期为3至10年。
Koshnick说：“银行专员可以帮助企业主模拟融资情况并进行分析，协助企业主选择最适合的贷款类型。”
3. SBA小型商业署贷款的优势
SBA小型商业署贷款由联邦政府担保，首期款低，通常在10% 至15%之间。华美银行副总裁兼休斯敦地区经理张乃轩（Alex Chang）表示，这对企业主很有吸引力。
张乃轩还提到，有些人误认为SBA小型商业署贷款的批准过程耗时较久，但其实大部分这类贷款的审批时间与一般银行贷款无异。
申请SBA小型商业署贷款时，只需在贷款获批前进行一次房地产评估或环境调查，而传统贷款在每次获批或每3到5年都可能需要做一次评估。评估和调查既费时又费钱。每次进行房地产评估和环境调查的费用约为5000到7000美元。
张乃轩说：“对于SBA小型商业署贷款来说，申请企业只需进行一次评估和调查，且大部分盈利行业都能申请。如果你在经营一家正在起步的小型家庭自营生意，那么SBA小型商业署贷款的期限则为25年，而非3到5年。”
虽然SBA小型商业署贷款的结算成本高于普通银行贷款，但好处是联邦政府为贷款提供担保，这就鼓励了更多银行提供这类贷款并承担风险。
张乃轩提到，SBA小型商业署贷款的另一个好处是，如果你的企业在经营5年后开始盈利，你就无需为提前还款支付罚金。
依贷款结构不同，SBA小型商业署贷款的贷款额从10万美元到2000万美元不等。张乃轩说：“这类贷款对小企业及其企业主非常有利。”
另外，企业主必须占用所持有建筑物51%的空间用于企业经营才有资格申请SBA小型商业署贷款，这意味着该幢建筑不能是投资性质的。
4. 传统银行贷款的特点
企业主可能忽略的一点是，传统银行贷款的头款额更高，一般是总贷款额的20%至 50%，具体比例视行业而定。
用于购置旅馆和其它不稳定资产的贷款，如商业或有多幢建筑的购物中心，通常要求40%至50%的头款，这个数字可能令一些企业主和投资者望而却步。张乃轩分享道：“我曾经有一位小企业主客户，他想买一套公寓却不了解商业地产的头款要求。事实上，许多企业主都没有意识到，在购置商业地产时，他们不仅需要足够的现金流，还要有大量稳定、付费且租约在短期内有效的租户才能获得商业贷款。”
5. 书面文件是关键
张乃轩表示，尽管许多企业主都有注册会计师（certified public accountant，简称CPA）出具的财务报表，但报表中一些避税的部分可能会影响贷款申请通过的机率。
“我看到许多潜在客户为了节省一些税款，在财务报表上大做文章。”
张乃轩还提到，若企业主没有准确上报其全部现金流和收入，获得贷款批准的可能性就会下降。银行通常希望一家公司的收入支出比例达到1.2。
“当企业的财务报表被扣除了太多支出项目时，企业的收入支出比例就可能低于1.2，这对美国国税局（IRS）来说可能是合法的，但对银行来说风险太高了。”
银行需要企业提交三年的纳税申报单，以确保该公司的收入达到申请贷款的最低门坎。
银行审查的另一个方面是应收账款。张乃轩表示，若一家企业20%或以上的销售额都来自于同一个客户，那么这家企业收入大幅下滑的可能性就很高。
“银行喜欢企业拥有多元的顾客组合，包括全国性的品牌。”张乃轩进一步解释道。
6. 时机是关键
当企业盈利时，企业主就应该开始计划申请贷款，仔细研究当前的企业规划和发展策略以增加收入，不要等到收入下降或业务下滑时才申请贷款。
张乃轩表示：“当企业状况良好时，管理层就可以开始为现金流下降做好准备并申请信贷额度。企业主要学会未雨绸缪，因为当企业失去了现金流，银行就不会再批准贷款了。”
翻译： Sandy Wang