Diálogos
Reorganización del potencial de las ventas minoristas en vecindarios cercanos al centro
Cómo Primestor capitalizó la necesidad de contar con comercios minoristas y transformó los vecindarios marginados.
En las décadas de los 80 y los 90, la comunidad de Bell Gardens cerca de la región Sur-Centro de Los Angeles no era la primera opción como un lugar para visitar.
La intersección de las Avenidas Florence e Eastern era un caso de manual de deterioro urbano. Las cifras de crímenes y pobreza excedían los índices promedio del Condado de Los Angeles. Aproximadamente la mitad de los edificios estaba en un estado de abandono grave o representaba riesgos de incendio debido a la sobreocupación.
“Los edificios estaban en mal estado”, dijo Abel Avalos, director de desarrollo comunitario de la Ciudad de Bell Gardens. “Simplemente no había ningún tipo de estrategia coherente o integral acerca de cómo mantenerlos”.
A alguien que conoció cómo lucía entonces el distrito comercial principal de Bell Gardens, le sería difícil reconocer el área ahora.
Tiendas minoristas, como Toys ‘R’ Us, Marshalls y Ross, se encuentran en edificios remodelados recientemente junto a Starbucks, Jamba Juice y restaurantes Applebee. El entorno conservado meticulosamente (piense en palmeras distribuidas en las aceras que forman curvas a través de césped recién cortado) permite a los clientes caminar fácilmente desde sus automóviles a los diferentes arrendatarios.
Reurbanizar el deterioro
El gobierno municipal de Bell Gardens tomó la iniciativa de remodelar su centro comercial con un programa de adquisición de propiedades abandonadas. La compañía de desarrollo de bienes raíces radicada en Los Angeles Primestor ha remodelado el área a su imagen actual: un distrito de compras pujante.
Distribuidas en toda el área de Los Angeles, así como en un creciente número de otras ciudades de EE. UU., hay historias que se asemejan bastante a lo que sucedió en Bell Gardens. Primestor se ha convertido en un especialista en la remodelación de propiedades abandonadas en vecindarios principalmente latinos. La compañía convierte vecindarios deteriorados con disminución de espacios dedicados a las ventas minoristas en centros comerciales bien provistos con tiendas minoristas nacionales de marcas comerciales.
"Sentimos que estábamos tratando de romper las barreras de la percepción, para educar a los socios sobre el verdadero poder de nuestras ciudades del interior. No muchos escucharon."
“No crean que fue un viaje sencillo que cualquiera hubiera podido llevar adelante”, dijo Leandro Tyberg, presidente y cofundador de Primestor. Cuando Tyberg y su socio, Arturo Sneider, lanzaron Primestor, sería poco decir que les resultó difícil convencer a las tiendas minoristas y a los inversores de que los acompañasen.
“Fue tremendamente difícil conseguir los socios de capital adecuados, los prestamistas adecuados y las tiendas minoristas adecuadas”, dijo Tyberg. “Básicamente nos ocupó todo el tiempo. Sentíamos que estábamos tratando de derrumbar barreras de percepción, de educar socios acerca del verdadero potencial de nuestros centros urbanos. No muchos nos escucharon”.
Los funcionaros locales electos también fueron muy escépticos al principio, recuerda. “Sentíamos que les habían prometido tantas cosas anteriormente que cuando les dijimos que los visitaríamos, nos miraron de manera incrédula y no nos entendieron”, dijo.
Rápido crecimiento de la población latina
En los papeles, al menos, debería haber sido una venta fácil, ya que la población latina en los EE. UU. está creciendo rápidamente. Este segmento de la población creció un promedio del 2.8 por ciento por año desde 2007 a 2015, y entre el 2000 y 2014 los latinos representaron más de la mitad del total del crecimiento poblacional de los EE. UU., de acuerdo con el Pew Research Center. California tiene la población latina más grande del país, de los cuales más de 6 millones de ellos viven en el área metropolitana de Los Angeles.
East West Bank fue uno de los primeros en brindar apoyo financiero y en comprender el potencial de la idea de Primestor, dijo Tyberg.
“Comprendieron el valor de nuestros densamente poblados centros urbanos y entendieron que los mercados étnicos ofrecen estabilidad y oportunidades”, dijo Tyberg.
Primestor logró incorporar a los cuerpos policiales en sus planes de manera bastante sencilla, ya que estos vieron el enorme beneficio de deshacerse de una comunidad con deterioro urbano y reemplazarla con propiedades agradables con actividad comercial, dijo Tyberg. El trabajo conjunto entre Primestor y los cuerpos policiales continúa en la actualidad.
“Nos sentamos con el Departamento de Policía de Los Angeles (LAPD) y su unidad de prevención de crímenes para analizar los diseños. Ellos nos enseñan cómo crear centros más abiertos, con menos obstáculos visibles”, dice Tyberg.
Cuando Primestor planea demoler una propiedad deteriorada, la compañía siempre permite a los departamentos de bomberos y policiales utilizar los edificios para realizar ejercicios de entrenamiento antes de que se derriben.
La compañía está ganando popularidad gracias a su éxito. Con frecuencia, Primestor recibe llamadas no solicitadas de varios alcaldes y miembros de concejos municipales que les piden que visiten y examinen posibles remodelaciones en vecindarios con problemas.
“Nos encanta recibir esas llamadas”, dice Sneider.
"La verdad es que nuestros barrios interiores de la ciudad necesitan liderazgo y asistencia enfocados en todos los niveles."
Obstáculos
Los proyectos de Primestor tienen, por supuesto, obstáculos. El estado de California eliminó recientemente el concepto legal de Agencias de Remodelación, un método de financiamiento que se utilizó en muchos proyectos de Primestor.
“Creemos que fue una decisión muy equivocada”, dijo Tyberg. “La verdad es que nuestros vecindarios cercanos al centro necesitan un liderazgo enfocado y ayuda en todos los niveles”.
Las ventas al por menor en línea han puesto en duda el futuro integral de las tiendas minoristas tradicionales. Primestor ya evita un elemento de las ventas al por menor tradicionales que fue afectado severamente por el comercio en línea: los centros comerciales.
“No creemos que ese modelo sea una manera viable de avanzar”, dice Sneider, CEO de Primestor. “En nuestros sectores demográficos y nuestras comunidades hay una percepción muy fuerte de los aspectos sociales y de entretenimiento de realizar compras y hacer salidas. No obtienes eso en un centro comercial”.
Además, Primestor debe cambiar a medida que cambian las épocas cuando se trata de crear distritos comerciales en la era de Amazon, dijo Sneider. Eso incluye modificar constantemente la manera en la que Primestor encara sus proyectos.
“Decir que tenemos una respuesta para las ventas minoristas en línea sería como decir que tenemos una respuesta para el automóvil eléctrico”, dice Sneider. “La realidad es que las ventas minoristas jamás dejaron de evolucionar”.
Atractivo regional
A pesar de los desafíos de las leyes estatales cambiantes y de la aparición del comercio en línea, Primestor también recibe empujones inesperados de vez en cuando. Tengamos en cuenta que Los Angeles se encuentra en el medio de la creación de cero de una de las redes de transporte público más amplias del país, con líneas de trenes ligeros que se distribuirán por todo el Sur de California. Combinada con la ya amplia red de autobuses de la ciudad, es un beneficio para muchos de los consumidores que visitan los distritos comerciales de Primestor, ya que gran parte de ellos no tiene automóviles.
“Cuanto más transporte público y más desarrollo orientado al tránsito, mejor”, dijo Tyberg. “Mejora la calidad de vida de las personas y, definitivamente, no hay nada más deprimente que transitar por una autopista durante una hora para intentar llegar a casa”.
La mejora de la accesibilidad gracias a una red de transporte público en crecimiento y a la popularidad de la estrategia de Primestor en relación con la creación de distritos comerciales ha convertido a Bell Gardens en un destino atractivo de compras minoristas. Ahora, Bell Gardens se ha convertido en un destino de compras no solo para los residentes, sino también para aquellos que viven en comunidades cercanas, como Cudahy y South Gage.
“Primestor ha encontrado la manera para que las tiendas minoristas puedan funcionar en una comunidad como la nuestra”, dijo Avalos. “Las tiendas minoristas de primer nivel ahora ven a Bell Gardens como una comunidad pujante, donde las personas quieren tiendas mejores”.